央廣網(wǎng)北京5月6日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下公司》報(bào)道，深圳市土地房產(chǎn)交易中心最近掛出一宗試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的商住地塊，意味著深圳在全國(guó)范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。

　　作為較早接觸預(yù)售制度的城市，在房?jī)r(jià)高企背景下試水現(xiàn)房銷售，這一動(dòng)作不出意外地又被解讀為深圳調(diào)控樓市的新舉措。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，現(xiàn)房出售而不是期房出售，對(duì)開發(fā)商拿地作出了一個(gè)非常大的界定，“資金實(shí)力不夠的企業(yè)就沒法投標(biāo)，沒法通過(guò)預(yù)售取得一大塊建設(shè)資金；能夠避免出現(xiàn)企業(yè)搶地的現(xiàn)象，有助于調(diào)控樓市，降低拿地?zé)岫取！?/p>

　　這次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.5萬(wàn)平方米，使用期限70年，采用招標(biāo)的形式出讓。地塊同時(shí)也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過(guò)去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房?jī)r(jià)飆漲。

　　不過(guò)，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)回應(yīng)說(shuō)，現(xiàn)房銷售是為了解決期房銷售中出現(xiàn)的“貨不對(duì)板”“項(xiàng)目爛尾”等問(wèn)題。（“貨不對(duì)板”指開發(fā)商所提供的精裝修材料、材質(zhì)和品牌與承諾不符，是開發(fā)商最慣用的蒙人手段。）

　　天下公司了解到，這是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國(guó)其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，商品房預(yù)售制，其實(shí)是為當(dāng)年缺少發(fā)展資金的房地產(chǎn)企業(yè)引入的資金杠桿，撬動(dòng)了整個(gè)行業(yè)十幾年的發(fā)展。杠桿的作用表現(xiàn)為兩方面，“一是開發(fā)商拿到開工證之后，就可以拿到開工的貸款；二是購(gòu)房者在繳納兩成或者三成的首付之后，銀行也會(huì)放款給開發(fā)商。”

　　商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是香港的霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并且提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，終成今天普遍采用的一種售樓方式。就像陳云峰所說(shuō)，商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利空，意味著失去了一個(gè)融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。

　　特別是對(duì)于中小型開發(fā)商而言，可以說(shuō)是“壓力山大”。看一下各大媒體的新聞標(biāo)題就知道，比如說(shuō)《預(yù)售是否即將落幕？中國(guó)地產(chǎn)業(yè)大考來(lái)臨》《商品房現(xiàn)售來(lái)了，倒霉的是建筑商嗎？》更直接的還有：《深圳試點(diǎn)商品房“現(xiàn)房”銷售，業(yè)內(nèi)認(rèn)為將砸中小房地產(chǎn)商飯碗》。

　　巧合的是，當(dāng)年內(nèi)地預(yù)售許可制度的試點(diǎn)先鋒也是深圳。換句話說(shuō)，作為中國(guó)商品房預(yù)售制度最早誕生的城市，深圳如今又充當(dāng)了現(xiàn)售制度試點(diǎn)的“排頭兵”——深圳此舉也被外界認(rèn)為頗具“信號(hào)意義”。

　　其實(shí)深圳并不是第一個(gè)出現(xiàn)現(xiàn)房銷售案例的城市。去年上海黃浦區(qū)推出一幅小規(guī)模“袖珍”地塊——五里橋街道純住宅地塊。地塊起始總價(jià)3.55億元，起始樓板價(jià)36828元/平方米，是當(dāng)時(shí)上海市自2003年以來(lái)起始單價(jià)最高的一幅宅地。

　　根據(jù)合同規(guī)定，地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，必須以全裝修現(xiàn)房銷售。規(guī)定此要求有利于項(xiàng)目未來(lái)整體上市，以免造成因供應(yīng)緊張或是階段性上市而造成的高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲局面。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，深圳、上海等地的政策，是預(yù)售制度收緊的信號(hào)。

　　不過(guò)一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)年上海地塊出讓，制定的“特殊”合同，是為了讓某家房地產(chǎn)公司順利拿到地塊；因此并不像深圳的試點(diǎn)具有典型性。不過(guò)這一說(shuō)法并沒有得到官方證實(shí)。

　　自深圳出讓龍華地塊作為試點(diǎn)商品房現(xiàn)售開始，爭(zhēng)論了近10年的問(wèn)題再次成為業(yè)界焦點(diǎn)。有聲音認(rèn)為，商品房現(xiàn)售對(duì)控制房?jī)r(jià)不利，也許只是降低某些城市土地競(jìng)爭(zhēng)的壓力。也有人認(rèn)為，預(yù)售制實(shí)行了22年，隨著市場(chǎng)的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也表示，商品房現(xiàn)售是未來(lái)趨勢(shì)，但是當(dāng)前可能不是推廣現(xiàn)售制度的最佳時(shí)機(jī)。第一，從期房到現(xiàn)房，大概需要兩到三年的時(shí)間，意味著從期房改為現(xiàn)房的地塊，兩到三年內(nèi)沒有房屋供應(yīng)；在一些房屋供大于求的城市，可能會(huì)產(chǎn)生恐慌情緒。第二，在三四線城市，開發(fā)商以中小為主，資金實(shí)力很弱，如果實(shí)行現(xiàn)售，80%的開發(fā)商都會(huì)倒掉。所以，“目前要在全國(guó)推開現(xiàn)售制度的話，時(shí)機(jī)不是特別好。”