【導讀】上海土地供應將出現重大調整，面積在100平方米以內的中小套型住房比例將大幅提升。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注：房地產市場的“供給側改革”如何更得民心？

　　央廣網北京2月24日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，上海市政府辦公廳的最新文件顯示，上海的土地供應將出現重大調整，面積在100平方米以內的中小套型住房比例將會大幅提升。通知中說，今后商品住房中中小套型的供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%，軌交站周邊區域，比例為80%以上。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年。

　　集約化使用住房供地能否解決目前緊張的住房供需關系？經濟之聲特約評論員、房地產專家韓世同認為，作用有限。

　　韓世同：根本上可能還是一個系統化工程，包括保障性住房、市場化的供地結構還有整個市場的住房引導。同時我們也強調這種租賃型產品的開發和運作。

　　2006年，“7090”政策出臺，國務院規定，新建商品住房中，90平方米以下的住房必須占到開發建設總面積的70%以上。隨著市場供應的增加，這一保證剛需的政策在之后幾年逐漸被各個城市遺棄。此后“7090”政策正式終結，去年3月，國土部和住建部簽發了樓市新政，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持自住和改善住房需求。

　　解決一線城市房地產供需緊張關系的根本是什么？韓世同說：

　　韓世同：最根本的制度可能還要取決于國家整體的調整，包括土地的財政制度、稅收制度以及住房制度等。中央現在也提出來要進一步改革住房制度，包括保障房的覆蓋面，以及未來商品房的開發制度可能也要與土地供應等制度密切配合，從而能讓它更加滿足市場的需求。

　　房地產市場的“供給側改革”如何更得民心？經濟之聲特約評論員、著名房產專家、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對此進行了分析與解讀。

　　經濟之聲：上海市委書記韓正之前也曾公開表態上海房價過高的原因是“供地不合理”。上海供地哪些方面不合理？

　　丁建剛：這可能是其中的一項因素，但最關鍵的還是總的供求關系。因為現在有一些不合理的現象，例如內環以內小戶型比較少，但這些現象是否一定表明我們的供給非常不合理？實際上“7090”政策導致了大量九十方的積壓，上海對于中小戶型的定義還稍微靈活，也就是多層是九十方、小高層是九十五方，高層是一百方。我認為這未必能夠達到官方所希望的作用和效果。

　　供地的不合理其實有多種表現，不僅僅是小戶型偏少，另外，很多城市過去一直是“饑餓式”供地，也就是說，當開發商不太想拿地的時候，它不把地拿出來，然后在開發商回收了大量資金，拿地意愿非常強勁的時候，它再把高價地拿出來。所以除了供地不合理的因素以外，還有時間、結構和區域分布等因素。

　　經濟之聲：上海的供地量合理嗎？

　　丁建剛：上海現在的供求關系還是比較緊張的。所謂的去庫存政策并沒有涉及到一線城市，北、上、廣、深的供求關系比一般的二三線城市緊張很多，所以現在全國房地產市場的差距還是非常大。

　　經濟之聲：為什么“供地不合理”會導致房價過高？

　　丁建剛：實際上最終還是供求關系以及供求關系所導致的預期決定房價。但是人們的預期會受到其他要素和變量的影響，例如貨幣政策、稅收政策以及人們對房地產市場未來增值保值的預判等。

　　經濟之聲：有人認為，一線城市小戶型增多也未必會起到抑制房價的效果。您怎么看？

　　丁建剛：因為“7090”政策已經運行了將近十年了，直到去年才被陸續解除，所以這條政策與房價沒有什么太大的關系。如果我們一定要使用這種有形之手的政策，應該使用的更溫和一點。