【導讀】深圳在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革，試行現房銷售，并在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注：現房銷售制度大幕拉開，房地產業面臨洗牌調整。

　　央廣網北京5月6日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，5月3日，深圳市規劃和國土資源委員會官方微博、微信發布公告，深圳在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革。并將進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，并在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。

　　消息一出，立即引發行業關于商品房預售制度存亡的討論。

　　目前國內實行的商品房預售制度，房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售，由承購人預先支付定金。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求，不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現，關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。

　　根據今年2月發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》要求，大力推廣裝配式建筑，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。裝配式住宅的最大特點就是從開工到竣工，整體周期可以縮短三分之一。這種快速的施工方式，讓業界看到了現房銷售代替預售制的可能性。

　　現房銷售序幕拉開，大戲是否會從深圳鳴鑼開唱，推向全國。房地產業將面臨什么樣的洗牌調整？浙報傳媒地產研究院院長丁建剛進行了分析梳理。

　　經濟之聲：深圳商品房現售的這一試點引人關注，很多人在猜測這僅僅只是個試點，還是預示著預售制將逐步退出歷史舞臺，怎么來判斷？

　　丁建剛：兩句話都對，第一，它僅僅是一個試點。第二，逐步退出舞臺就是“預售制度逐步退出舞臺”，但是逐步的時間還是非常漫長的。我們國家住房市場化不到20年的時間，如果明確從1998年算起，在整個房地產市場發展過程中，一直處在供不應求的狀態。預售制度能夠加快商品房的開發和銷售，滿足市場需求，從現在來看，馬上取消預售制度幾乎是不現實的，但是一定是一個努力方向。現房好處可以避免開發商爛尾，可以避免炒樓花的現象，也可以避免預售房和期房和現房最后交到業主手上的時候，貨不對板、質量不符等糾紛。但是從現在來看，它有諸多好處，馬上取消預售是不現實的，不可能的。

　　經濟之聲：這個試點的意義在哪里呢？

　　丁建剛：試點的意義，第一是探索，如果我們改成現房銷售的話，開發商能夠承受多大的壓力，市場能夠承受多大壓力，也就是說逐步減少預售，有一部分逐步過渡到現房銷售，比如說深圳這這是一塊地，它在土地出讓的時候就已經注明了這塊地必須現房銷售，這實際上就是一種測試，開發商對于這樣的現房銷售的地塊是不是能夠認可，那么整個市場如果逐步加大這種試點，整個市場的供求關系會產生什么樣的變化，當然還有一個重要的意義就是它會倒逼剛才說這個裝配式住宅的，我們叫住宅產業化的步伐的推進。如果說它要現房銷售了，如果說它整個的建筑安裝的這個工期原來是一年半的時間，那在這一年半的時間內開發商都要承擔著整個開發的開發成本，如果它能夠縮短到半年的話，它節省了一年的財務成本，這個對于開發商來說是很有誘惑力的，他它會倒逼住宅產業化或者叫裝配化。

　　經濟之聲：深圳這個城市的房地產發展非常有意思，當年的商品房預售制度，也是經由深圳推廣到全國范圍，而深圳此次試點商品房現售再次走在全國前列，也是深圳市第一次試點。現房銷售要從深圳燎原，推向全國，需要什么條件？

　　丁建剛：我們不能夠完全依賴政府的有形之手，當整個短缺住房短缺時代過去，現在是一個時機，開始逐步的試點和積累經驗。現在深圳雖是一線城市，并且住房仍然是供不應求。但是全國大多數城市短缺時代已經完全結束了，甚至有很多三四線城市供過于求，順應市場變化來推進現房銷售進程，應該是非常合適的一個時間節點。

　　經濟之聲：如果采用現房銷售的話，房價應該怎么變化？預售制的過程當中，可能對于購房者來說需要承擔的是因為開發商資金問題導致樓盤“爛尾”的風險，貨不對板等風險。如果是現房銷售，這種風險只需要開發商和銀行承受，包括資金鏈風險等。但是現在有觀點認為，比如說我們就從深圳的樓市來看，處于一個供不應求的狀態，如果推廣商品房現房銷售，就會加劇供需的矛盾，這種成本的增加，最終也會帶來房價的上漲，對于房價的控制是不利的。

　　丁建剛：這是兩件事，如果我們現在就斷然一刀切式改成現房銷售，可能中間就會有一個空窗期，這時可能人為的加劇了供不應求，房價可能會上漲。但是房價到底漲還是不漲跟預售制度和未來可能實行的現房銷售制度沒有太大的關系。它最重要的影響因素還是供求關系。如果供求關系已經是供過于求，現房銷售也沒有問題，至于房價其中有一部分財務成本實際上對于購房者也是一樣的，如果提前一年半拿100萬和一年半之后拿105萬，資金節點不一樣了，對于它其實是一樣的，一點點漲是合理的。

　　經濟之聲：現房的銷售對于整個房地產行業未來的發展會有著什么樣的意義，會起到什么樣的作用呢？

　　丁建剛：它可以減少預售制度中所存在的種種弊端，比如質量糾紛，開發商信譽問題、資金鏈斷裂等風險。從更大的意義上來說，因為現房銷售就要考驗施工的周期，開發的能力等，從這一點上來說會加劇洗牌，當然加劇洗牌的最重要的因素還是整個市場的競爭。